2015年8月17日

居抜き店舗物件の事情によって違う交渉方法

お盆が明け、この時期から物件探しにとりかかる方が増えてまいります。

やはり、最近は初期費用を削減できる居抜き店舗物件の要望は増えておりますが、その中でもかなり好条件を求められる方も少なくありません。

ですので、居抜き店舗物件においても大幅な賃貸条件の交渉を希望される方も増えております。

今回は、居抜き物件の事情による違いについてお話ししたいと思います。

まず、居抜き店舗物件と一言で申しますが、居抜き店舗物件において細かな定義はありませんので様々な居抜き店舗があります。

まずは、実際にあった居抜き物件のケースをいくつか挙げてみます。

*現在営業中又は閉店予定、解約予告を出しており貸主に承諾の上、有償にて譲渡を希望するケース

*撤退の時期が決まっており、原状回復を免れるため造作を無償残置を希望されるケース

*貸主がテナント募集を行いやすくするため、又は同業種を希望する為、造作放棄をテナントに依頼、若しくは無償残置を認めるケース

*現在のテナントに賃料滞納が発生しており、原状回復の資力が無い為に現状のまま引き継ぎ先を探すケース

*現在のテナントが、事業停止、破産手続きの為、破産管財人が居抜き物件として売却するケース

他にも稀なケースがありますが、比較的多い実例を挙げてみました。

さて、ここで何が申し上げたいかと言いますと、上のそれぞれの事情の中で、貸主が賃貸条件の交渉に応じやすいケースと応じにくいケースがあると言う事です。

貸主も、次のテナントで居抜きで入って頂きたければ賃貸条件の交渉に応じて頂けますが、あくまでも現在のテナントの希望だけで、貸主自体がどんあ業種でもよく決まりやすいテナントビルであれば、交渉されてまで居抜きを承諾はしたくないという方も少なくありません。

何よりも、貸主にとってもメリットがあるという事が大切なのです。

他にも募集形態においても、大きな違いがあります。

*一般の流通にも情報が流れており、居抜き物件として募集しているケース。

*一般の流通にも情報が流れており、現況美容室で居抜きの相談は可能だが、業種の制限はしていないケース。

*一般の募集は行わず、同業種で居抜きとして限定で募集を行うケース。

これらの募集形態によっても、交渉に対する貸主の考え方が大きく違う場合があります。

中には貸主が、他のテナントの手前募集条件は高く提示するが、交渉は大幅に応じますと事前に受けるケースも少なくありません。

ですから、居抜き物件の賃貸条件の交渉には、居抜き店舗物件の事情、現在のテナントと貸主の関係、貸主の居抜きに対しての認識、貸主の募集に対しての方向性、それらを踏まえて行うことが大切です。

それぞれの立場を認識し、誠意を持って交渉する事が私たち仲介の役目でもあります。

来月の美容室開業、出店セミナーでは、これらの事案のもう少し踏み込んだお話しをしたいと思います。

セミナーについては、今月内にはこちらのブログでまた告知いたします。


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