2015年7月18日

事業用建物(店舗)の賃料減額交渉の代理業者

先日、お客様より賃料減額交渉の代理業者からの営業電話が多いのですがどうなんですかという質問のお電話がありました。

もちろん良い業者もいますが、私が聞いている中では、賃料減額交渉の専門業者(特に資格を持った業者ではない様です)に依頼して、賃料減額交渉に挑んだはいいが結局賃料は減額ならず、ただ単に管理会社や貸主との関係が悪化しただけという話も多く聞きます。

どうやら、成功報酬という言葉を盾にして、無茶な交渉やダメもとで交渉して、関係を悪くしたまま「駄目でした」でやりっぱなしの業者も多いようです。

確かに、建物の賃貸借契約では賃貸中においても、賃料の額が不相当となった場合、お互いに賃料の増減の請求が出来るものとされています。

これは、借地借家法第32条にも定められているのです。

第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
 
 
 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
 
 
 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
しかし、交渉というものは、まずは誠意をもって感情的にならず、事業者として互いに正当な根拠を示して話し合うことが大切です。
 
その協議のうえ調わないときは、調停を行う方法があります。
調停とは、裁判所の調停機関が,間に入って話し合いにより,適正・妥当な解決を図る制度です。
その際、賃借人は適正だと思う額の賃料を納めておく必要があります。

しかし、先方が希望している額ではないため、受け取りを拒絶される場合があります。

受け取りを拒絶されたからといって、そのままにしておくと契約解除になる可能性があります。

この場合の解決策として、賃料を供託する方法があるのです。

供託しておけば、直接相手方が受け取っていなくても、支払いをしたものとみなされるのです。

供託は、供託所(法務局)に現金を持参し(銀行に納める場合もあります)、備付けの供託書に記入し手続きをします。

この時点で気をつけなければいけない点は、この時点以前に必ず賃貸人に適正な賃料を払う努力をしなければいけません。

その行動を伴わず、いきなり供託すると無効とされてしまい、賃料未払いと同等の扱いになります。

賃料の供託に必要なもの

供託書、供託通知書(供託所に備え付けがあります)

印鑑(実印以外でも構いません)

資格証明書(法人の場合、3ヶ月以内のもの)

供託金

以上の手続きをし、再度協議なり、先ほど申し上げた民事調停手続き行ってください。

賃料の争いに関しては、調停前置主義といって、いきなり裁判を起こすことはできず、まず調停から行います。

しかし、本当に良いのは協議にて、互いに良好な関係のまま話しが決着することです。

その賃料の減額交渉の知識が無くとも、安易に第三者に頼むのではなく、まずは誠意を持って、協議することも大切なのではないかと思うこの頃です。

「誠意に勝る知恵無し」ですね(o^-‘)b


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