2017年5月11日

一度は貸主に認めてもらった居抜きが断られる事態とは

美容室やエステサロン等、サロンを居抜きで造作譲渡する場合には、当然貸主の許可が必要になります。

そして、貸主に居抜きの許可を頂いた場合にも、注意しないと居抜きの許可を取り消されることもあります。

これには、貸主が居抜きに対しての考え方や不安等にも影響するのですが、よくあるのが新たな入居希望者との交渉により取り消されるケースです。

それは、貸主の居抜きの許可した考えにあります。

よくある居抜きを許可を出す基本的な前提を挙げます。

・まず原状回復義務を引き継ぐこと

・賃料の空く期間がないこと

・契約は新たに締結しなおすこと(償却や礼金も発生する)

・賃貸条件は、現在のテナントと同条件か、一時的な値下げ交渉としていた場合は元に戻すこと

・営業不振の撤退であれば、新たな人は与信的に安心できるか、保証会社を利用すること

この様な事が前提に許可出す場合が少なくありません。

ですので、個人間の造作譲渡において直接貸主に紹介した際、この前提を覆されるような交渉をした場合、居抜きに対してのデメリット感が増幅し、居抜きの許可を取り下げる事態に陥ることがあるのです。

ですから、居抜きの譲渡において、どのような前提条件で貸主は居抜きの許可をしたのかということを、入居希望者にあらかじめ理解して頂くことが大切です。

これとは反対に、貸主が居抜きを望んだ場合には、借主に有利な交渉条件を認めてくれる場合もあります。

来週の開業セミナーでは、交渉できる居抜き物件と交渉できない居抜き物件との違いもお話し致します。

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